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强烈举报滨海县博士苑开发商违法乱收费
发布时间:2018-5-14 14:54:47  最新报道  作者:shenxhiangyang12 
  举 报 信
  尊敬的江苏省物价局孔祥平局长您好:
  我是江苏省滨海县博士苑小区业主( 7-802 )沈向阳( 手机号18914687829 ),也是小区业主委员会主任:自去年开始,尤其是今年二月份以来:小区广大业主为了把我们小区缔造成滨海北区最美小区,全力建立文明示范小区,业主们积极踊跃根据国家有关物业管理条例规定,排除千险万难,克服重重困难和阻力,含辛茹苦依法成立了业主委员会:一切阻力和艰难的来源就是滨海县博士苑小区的开发商( 江苏联华置业有限公司 )。
  博士苑小区想要缔造出滨海北区最美小区和建立文明示范小区,公共基础设施尤为重要,特别表目前我们小区的一期排水问题 ,绿化问题 ,智能化问题 ,房体质量问题 ,偷工减料问题 ,违法乱收费问题...。

这些问题始终在我们小区没有处理,和开发商沟通屡次也无效,这也是开发商千般抵制小区成立业主委员会的根本目的。
  今天向您主要汇报的是有关于博士苑小区开发商( 江苏联华置业有限公司 )强迫业主签订代封阳台申请书( 也有许多业主没有签订代封阳台申请书 ),强行收取封阳台费,偷工减料不根据图纸施工,不安置阳台移门和房内隔墙问题:依照《江苏省商品房销售明码标价实施细则》第十条一价清规定,开发商和部分业主之间签订的代封阳台协议不具备法律效果,此行为只是开发商为了给自己的违法犯罪表现戴上所谓的合法帽子。您在江苏省政风热线11月15日的讲话中明确指出:所有的商品房价格最起码两条,第壹就是在标识的房价之外,不得加收任何其它费用。

第贰,开发商在销售商品房的过程之中,不得指定或强制购房人接受其它服务,收其费用:另外淮安一位听众在当地一个叫做金汇广场的楼盘买房时,被强制要求缴纳5万块钱,其中有3万块的服务费,还有2万块的工程方转让费,不交钱就不卖。开发商还要求他签了一份服务费确认单,上面写的是业主自愿缴付。这种形式和博士苑的开发商违反行为完全一样。
  滨海县博士苑小区一共是两千一百多套,目前已交付业主的是1699户,四期还有四百多套因为开发商社会诚信欺诈债犯罪表现被法院暂封:每一户已拿房业主几乎都被开发商强行收取封阳台费2900元/户( 复合式顶楼5800元/户 )业主不交封阳台费,就拿不到新房钥匙:聚少积多,开发商非法收取封阳台费数目特别巨大:且施工图纸上每一户阳台都是要有阳台移门的,开发商偷工减料不安置阳台移门,也木有告知广大业主 ,也木有将未安置阳台移门费用退还业主,业主在后期装修中,每户最少要多开支阳台移门费用3000元以上,聚少积多,开发商非法获取偷工减料阳台移门费数目特别巨大:开发商违反高层住宅小区建设设计标准和施工质量技术要求,偷工减料,恶意减少隔墙施工,短斤少两,致使业主在后期装修进程中增加隔墙成本费很多于3000元/户,聚少积多,开发商非法获取封房体内部隔墙费数目特别巨大。


  四期被人民法院暂封四百多套房子的阳台施工备案也都是非封闭,但目前已经都封闭的情景下,是将来和购买方继续强行签订代封阳台协议,再强行收取封阳台费,还是免费赠送于将来的购买者 ?其实开发商的犯法行为很简单,甭管是买的期房还是现房,博士苑的阳台封闭由不得业主说了算,这是开发商有计划 ,有预谋的犯罪表现。
  滨海县博士苑小区广大业主在保护自身合法权益进程中,举步维艰,在认真学习了2017年11月15日您在江苏省政风热线讲话精神后,我们全体业主看到了希望,恳求孔局长为我们博士苑全体业主为民除害,万分感激。


  敬呈
  举报人:沈向阳
  2017年12月30日

  滨 海 县 物 价 局
  关于江苏省物价局苏价举[2018]1号转办件
  调查处理情况的回应
  滨价举复[2018]1号

  沈向阳先生:您好。
  接江苏省物价局转来,您于2018年1月2日向江苏省物价局举报滨海县博士苑小区开发商江苏联华置业有限公司( 以下简称联华置业 )强迫业主签订代封阳台申请书( 也有许多业主没有签订代封阳台申请书 ),强行收取封阳台费,偷工减料不根据图纸施工,不安置阳台移门和房内隔墙的问题。

的举报件后,我局十分重视,即组成调查组开展调查。由于在我们调查期间,出现居住在博士苑小区的业主就与您举报的同一问题,向滨海县人民法院提起民事诉讼,人民法院受理此诉讼。为了最大化的保护消费者权益,法院判决结果最具权威性,因此我们边调查边等待法院的判决。截止现在得到的结果是业主撤诉。现将调查处理情况回复如下 :
  现将我局调查情况反馈与您 : 关于你所举报的博士苑小区开发商联华置业封闭阳台强行收取封阳台费的问题属价格主管部门管辖。

关于博士苑小区封闭阳台是否合规,滨海县住建局2017年8月25日在《滨海论坛》上给您的回应中明确:关于封闭阳台问题,由于临近小区的财富中心业主装修时阳台未封闭,有一小男孩从阳台口坠亡。而且业主拿房后阳台都会自行封闭,样式和颜色不同较大,会影响整个小区的光辉形象,根据和规划部门协商后代为封闭,并与业主签有代封阳台协议。在我们的调查中发现2012年5月30日江苏铭城建筑设计院 对联华置业开发的滨海博士苑小区1#-16#楼进行了部分项目设计更改并下发了设计更改补充通知:为了避免住户自封阳台花样百出 ,不协调,影响立面整体效果的问题,经建设单位要求,我院同意将阳台作统一封闭处理,原阳台移门更改为用户自理( 设计号:M12027 更改编号:建修-10 )。

2012年6月30日由江苏沪港装饰有限公司承接滨海县博士苑小区1#-16#楼阳台塑钢窗封闭工程项目。根据《江苏省2009建设工程费用定额》 ,江苏省住房和城乡建设厅《关于调整建筑 ,装饰 ,安置 ,市政 ,修缮加固 ,城市轨道交通 ,仿古建筑及园林工程预算工资单价的公告》【苏建价[2011]812号】规定预算工资单价标准计算增加阳台封闭塑钢窗金额4847.22元,核减阳台内塑钢门金额1709.20元, 净增阳台封闭金额3138.02元, 实际房价外收取购房户阳台封闭工本费2900元。因此, 博士苑小区开发商联华置业封闭阳台属建设项目的正常增减项, 所支出的阳台封闭工本费没有计入前期商品房建设成本。


  在你提供的相关材料中也载明了封闭阳台的相关事宜 :1 ,购房者合同的附件三 : 装璜 ,设备标准笫八项阳台 : 非封闭, 按规划部门要求临街阳台务必统一封闭, 代收封阳台成本费2900元, 其它住户阳台如需封闭, 需按物业统一规定执行;2 ,《会签单》中的合约约定付款明细中注明代封阳台2900元的具体事项, 并经购房户签字确认。根据江苏省物价局《关于严格执行商品住房销售一价清 制度的公告》笫三条房地产开发经营企业对于无法并入房价成本的极个别项目收费, 务必主动公示和向购房者说明原因并在合同中约定 的规定。

江苏联华置业有限公司封闭阳台收取成本费的表现, 不违反江苏省物价局一价清 制度。
  我们在调查中也证实和发现了江苏联华置业有限公司在博士苑小区封闭阳台中存在下列情况和问题 :
  一 ,阳台封闭成本费3138.02元, 实际房价外收取购房户阳台封闭工本费2900元, 并未从中谋利。
  二 ,阳台封闭后, 计价面积并未根据《江苏省地方标准j11973-2012房屋面积测算技术规程》4.1一般规定6挑楼 ,全封闭的阳台面积, 按其外围水平投影计算全面积, 仍以原设计非封闭阳台的一半面积计算, 从中看出开发商封闭阳台其实不是以盈利为目的。


  三 ,开发商按规划规范, 经规划部门同意, 更改设计, 实施建设项目增减,是在购房合同签订前, 无需征得购房户同意并签订代封阳台申请书。
  调查中也发现了江苏联华置业有限公司在博士苑小区销售中存在未按规定明码标价, 未能将封闭阳台费用统一归类到相关因素一览表中, 对此我们将依据《江苏省商品房销售明码标价实施细则》和《价格犯法行为行政处理规定》,对该公司的表现,处以罚款5000元。
  如对本处理结果不服,可以在接到本回复之日起六十日内,向盐城市物价局或滨海县人民政府申请行政复议,或在接到本告知书之日起六个月内,依法提起行政诉讼。

感谢您对价格工作的关心与支持。


  特此回复


  2018年4月26日


  滨海县物价局避重就轻,仍然袒护博士苑小区开发商( 江苏联华置业有限公司 )严重违法乱收费行为,对于近几个月来小区四期销售中强制捆绑销售地下自行车库不予调查。
  江苏省物价局关于严格执行商品住房销售一价清制度的公告:第叁条 ,房地产开发经营企业务必严格执行上述商品房销售明码标价规定和商品住房销售一价清制度,争当价格诚信守法经营企业,自觉地规范房价行为,提高房价构成透明度,让购房者清清楚楚买房:在合同成交价格之外不得收取其它费用:对于无法并入房价成本的极个别项目收费,务必主动公示和向购房者说明原因并在合同中约定,同时向当地价格主管部门报备。

滨海县物价局依照这个规定,刻意说明博士苑开发商违法乱收费是符合对于无法并入房价成本的极个别项目收费的定义,请问滨海县物价局,博士苑小区开发商封闭阳台属于无法并入房价成本的构成条件么 ?小学生都能依据阳台长宽高计算出平方,依照当年的材料价格,核算出封闭阳台的成本:显然滨海县物价局利用这个条款认定江苏联华置业有限公司不违反一价清制度很可可笑,压根就是瞎说 ,行政冷眼旁观,甚至是在故意遮掩 ,避重就轻,帮助违法开发商( 联华置业 )逃避法律责任。
  其实很醒目,滨海县物价部门回复阳台已经在2012年5月30日设计更改为封闭阳台,阳台移门也设计变更,那么,根据《商品房销售管理办法》第贰十四条,开发公司应该书面告知购房者,开发商未告知,违反规定,且这项设计变更所引发的成本费用是要购房者承担,就更无理由不书面通知所有购房者:既然阳台及阳台移门设计变更了,那么在后期销售进程中,和购房者签订购房合同中,阳台仍然定性为非封闭,根据合同法规定,开发商违约,应该承担违约责任。

全封闭阳台或半封闭阳台,根据住建部编号为GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》规定:建筑物阳台,不论是凹阳台 ,挑阳台 ,封闭阳台 ,敞开式阳台,均按其水平投影面积的1/2计算,阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。
  根据江苏省执行《江苏省商品房明码标价实施细则》一价清制度通知第叁条款规定,开发商在后期建设进程中对于无法并入房价成本的极个别项目收费,务必主动公示并向购房者说明原因,我认为封闭阳台的成本小学生都能计算的出来,不属于无法并入房价成本,又不是计算不出来的不可预知项目。

所以非常肯定的认定,滨海县博士苑小区开发商( 江苏联华置业 )仍然违反《江苏省商品房明码标价实施细则》一价清制度,滨海县物价局以建筑施工中无法并入房价成本的条款定性为正常的增减项,很牵强的:实质是在为违法企业打掩护。
  通俗的说,我们和违法企业签订的购房合同中约定阳台/非封闭,联华置业违约,如果设计和规划部门变更了,根据合同法是大法的准则,以合同约定为准,且我们合同当中附件三第八点是这样约定的:阳台 :/非封闭, 按规划部门要求临街阳台务必统一封闭, 代收封阳台成本费2900元/户, 其它住户阳台如需封闭, 需按物业统一规定执行;合同当中仍然只是对临街楼栋说明有规划部门统一要求,其它楼栋并没有规划部门强制性规定。

违法开发企业( 江苏联华置业有限公司 )违反合同约定,依法应当承担违约责任。
  依据《中华人民共和国民法通则》的规定:财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有 ,使用 ,收益和处罚的权利,包含占有权 ,使用权 ,收益权和处罚权四项权能
  综上所述,滨海县物价局 ,滨价举复[2018]1号,三点回复意见都不符合法律规定。
  一 ,违法开发企业( 联华置业 )私自封闭阳台,违反购房合同约定,依法联华置业自行承担封闭阳台成本,承担违约法律责任。


  二 ,依照住建部编号为GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》规定:建筑物阳台,不论是凹阳台 ,挑阳台 ,封闭阳台 ,敞开式阳台,均按其水平投影面积的1/2计算,阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。
  三 ,开发企业设计缺陷,实际建筑质量标准高层住宅小区就务必设计为封闭阳台,更改设计变更所引发的成本就应该是开发商承担,根据《商品房销售管理办法》第贰十四条,开发公司应该书面告知购房者,开发商未告知,违反规定。既然设计更改为,那么在后期销售进程中,和购房者签订购房合同中,阳台仍然定性为非封闭,根据合同法规定,开发商违约,应当承担法律责任。


  其实这个案件非常明白,开发商设计阳台费封闭,然后可能私下变更设计,可是在和购房者签商品房买卖合同时候,仍然把阳台合同定为非封闭,在签购房合同或交房时候,强逼业主签订代封阳台申请书,造成业主申请开发商封闭阳台的假象,要求购房者缴付封阳台费,不然就拿不到房钥匙。这原本就是个陷井。违法企业( 江苏联华置业有限公司 )殚精竭虑千算万算,还是步步破绽百出,最最容易的就是依照购房合同约定,阳台/非封闭和2012年5月30日设计院变更设计牛群不对马嘴:合同约定阳台非封闭,开发商现在统一封闭了,除临街楼有规划部门强制要求务必封闭阳台,收封阳台成本费2900/户,其它楼栋并没有规划部门要求或说明有设计变更:和所谓的2012年5月30日设计变更根本对不上号。

根据合同,江苏联华置业有限公司已经违约,依法承担违约责任。


  下面两个案例仅供参考:
  封阳台惹出的交房纠纷
  2014-02-25 09 :26封阳台惹出的交房纠纷

  房地产开发商未经业主允许,私自为房子封阳台,在交房时却要求加收业主2000元/户,不然不交钥匙。

  最近,家住枣阳的消费者谢先生遇到件头疼的事。



  2013年,谢先生在枣阳市万通新城小区全款买了一套商品房。在近日交房时,开发商却要多收取2000元费用,如不交就不给钥匙。开发商称,在建房时为业主在阳台上安置了封闭玻璃,所以要加收2000元费用。谢先生认为封闭阳台应该属房屋购买范畴,假如不属购买范畴,开发商在安置时应该经房主同意,而谢先生在不知情的情景下被安置,又被索要费用,属于强制消费。在屡次与开发商沟通未果后,谢先生将该情况投诉至枣阳市消委。



  接到投诉后,消委职员与开发商取得联系,告知此举属于强制消费,构成犯法行为。经过屡次做工作,开发商最终同意在不收取任何费用的情景下给谢先生新房钥匙。

  2012年8月,原告黄某与被告常熟某房地产开发商签订商品房买卖合同,买了一套80多平米的普通住房。2014年12月底当原告黄某兴冲冲去拿房时,发现该房屋阳台为封闭式阳台,与购房合同约定的非封闭式阳台不符,认为非封闭式阳台按一半的面积计入总面积,由于被告交付的房子阳台为封闭式阳台,造成房屋总面积多计入3.4平方,故诉至江苏常熟市法院要求被告承担违约责任,赔偿原告10万元。

被告则认为原告购买的房子本身设计为封闭式阳台且已经告知原告,是被告职员误填为非封闭式阳台,但被告未向法院提供相应证据。
  常熟市人民法院经审理后认为:原告与被告签订的《常熟市商品房买卖合同》中明确约定原告购买的房子为非封闭式阳台,现被告交付的房子不符合合同约定,理应承担相应的违约责任。考量到非封闭式阳台与封闭式阳台的区别,和封闭式阳台对房屋采光 ,通风的影响进而会对房屋使用和房屋价值发生一定影响,法院综合房屋现状 ,兼顾合同履行情况 ,当事人过错等原因,同时根据公平原则 ,老实信用原则,酌情确定被告赔偿原告3万元。


  办案法官认为,本案的主要问题是怎样全面理解合同和如果交付的商品房与合同约定不符,被告如何承担违约责任。本案中,被告认为作为商品房买卖合同附件的房子平面图明确显示原告所购买的房子为封闭式阳台,而且该房屋设计时即为封闭式阳台,所谓的非封闭式阳台系职员误填造成。但原告作为普通购房者,其实不能苛以过分严格的审慎义务,根据常理,文字显然更具有直观性,也更通俗易懂,合同明确约定阳台为非封闭式,故应以文字约定的为准。而且原被告之间签订的购房合同为被告单方提供的格式合同,被告对合同内容更加了解,应该承担更多的注意义务,在合同约定和房屋平面图显示不一样时,应作对被告不利的解释。

并且被告作为房屋出售方,对销售房屋的情形比原告更明白,如果原告购买的房子设计时即为封闭式阳台,理应向原告明确说明,现被告无法证明其已经明确告知原告所购买的房子为封闭式阳台,故可以确定被告交付的商品房与合同约定不符,应承担相应的违约责任。具体如何承担违约责任,本案中,承办法官经过向相关部门调查了解,结合合同履行情况和考量到封闭式阳台与非封闭式阳台计算面积的不同,运用自由裁量权酌情确定被告赔偿原告损失3万元是比较公平正确的。(来源:江苏法院网)


  《江苏省商品房明码标价实施细则》第十条 商品房销售实行一价清制度,即商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合约成交价格。

商品房销售价格构成包含正确的开发建设成本 ,税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施,包含供水 ,供电 ,供气 ,供暖 ,通讯 ,有线电视 ,安全监控系统 ,进户门 ,信报箱等建设费用,一律计入开发建设成本之中,合同成交价格之外不得收取其它费用。


  《中华人民共和国合同法》第壹百零七条 当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行 ,采取补救措施或赔偿损失等违约责任。